Calculadora de plusvalía municipal 2026: qué método te conviene

Si vendes, heredas o te donan un inmueble urbano, esta calculadora hace la cuenta de la plusvalía municipal por los dos métodos y te dice con cuál sale menos. La plusvalía municipal —su nombre legal es impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU)— se calcula por dos métodos distintos y se paga sobre el que dé la base más baja. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que hayas tenido el inmueble. El método real parte de la diferencia entre lo que pagaste al comprar y lo que has cobrado al vender. Sobre la base que salga, tu ayuntamiento aplica su tipo de gravamen, que no puede superar el 30 %. Y hay una letra pequeña que decide el resultado: el método real no se aplica solo. Hay que pedirlo y probarlo con las escrituras.

Actualizado el 2 de octubre de 2026 · Cifras del ejercicio 2026 verificadas contra el BOE y el SEPE · ver todas las cifras y sus fuentes · qué ha cambiado

Antes de calcular nada conviene saber qué tabla de coeficientes rige hoy y cuál viene después: ha cambiado dos veces en dos años, las dos veces ha vuelto al mismo sitio y hay una tercera tabla aprobada para diciembre, pendiente del Congreso.

Esa cronología explica el desconcierto de cualquiera que busque los coeficientes y encuentre tres tablas distintas: dos diciembres seguidos subiendo por decreto-ley, dos eneros seguidos tumbándolo el Congreso, y las dos veces con las mismas cifras. El Real Decreto-ley 26/2026 trae cifras distintas y llega en septiembre, pero también depende del Congreso. Tres matices cambian lo que eso significa, y casi nadie los cuenta:

• No fue una falta de convalidación, fue una derogación expresa, y con efectos hacia delante. Lo devengado entre el 1 y el 27 de enero de 2026 se rigió por la norma entonces vigente.
• La subida no era uniforme. Con nueve años de tenencia el coeficiente pasaba de 0,15 a 0,21, un 40 % más. Pero con veinte años o más bajaba, de 0,40 a 0,35: para las tenencias largas, la norma derogada era más barata.
• Subían los máximos legales, no directamente lo que paga el contribuyente. Solo lo notaron los municipios cuya ordenanza se remite al máximo legal, y son más de los que se cuenta: Zaragoza sí, y Madrid también, porque su ordenanza aplica los coeficientes estatales vigentes al devengo y nunca ha aprobado el anexo de coeficientes propios que ella misma prevé. Barcelona, en cambio, sí tiene tabla propia.

Si transmitiste en esa ventana de enero, la cuestión está discutida: antes de reclamar, consúltala con una gestoría o un asesor fiscal. Las cifras de esta página se pueden auditar, con su norma y su fecha de revisión, en las cifras oficiales de la plusvalía municipal.

Qué es y quién la paga

Grava el aumento de valor del suelo urbano que se pone de manifiesto cuando el inmueble cambia de manos. Dos precisiones que ahorran disgustos: grava el suelo, no la construcción —por eso importa el valor catastral del suelo y no el total—, y se paga por transmitir, no por haber ganado dinero. La ley estatal fija el marco y cada ayuntamiento decide dentro de él.

• En una compraventa paga quien vende. El comprador no interviene en este impuesto, por mucho que en la práctica se negocie quién lo asume.
• En una herencia o una donación paga quien recibe, no la persona fallecida ni quien dona.
• Excepción. Si quien vende es una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente y el ayuntamiento le reclama a él.

El impuesto se devenga en la fecha de la transmisión, y esa fecha manda para todo: qué tabla de coeficientes se aplica, cuántos años de tenencia se cuentan y qué ordenanza rige. Sobre esos años, tres reglas poco intuitivas. Se cuentan años completos y las fracciones no suman: con nueve años y once meses se aplica el coeficiente de nueve. El máximo son 20 años, así que quien lleva treinta y cinco años con el piso paga como quien lleva veinte. Y si lo has tenido menos de un año, también tributa, con el coeficiente prorrateado por meses completos: sigue circulando lo contrario, y era cierto solo hasta 2021.

Los dos métodos de cálculo

Aquí está el corazón del impuesto, y la razón por la que dos vecinos del mismo edificio pagan cifras muy distintas. Desde noviembre de 2021 la ley obliga a que exista una alternativa al cálculo automático: el Tribunal Constitucional tumbó la fórmula anterior por presumir un incremento que a veces no había existido.

Fuente: Art. 107, apartados 1, 2 y 4, del TRLRHL — base imponible por el método objetivo · Art. 107.5 del TRLRHL — método real a instancia del sujeto pasivo · Art. 104.5 del TRLRHL — no sujeción por inexistencia de incremento de valor. Revisado el 25 de agosto de 2026. El real prevalece solo si su base es inferior y se solicita.

La regla de convivencia entre los dos, en una frase: el objetivo se aplica por defecto y el real prevalece si su base sale más baja. No se elige el que más apetezca, y tampoco se calculan siempre los dos. Cuál gana no lo decide el precio de venta, sino la relación entre lo que ha subido el mercado y lo que dice el catastro de tu suelo: si el mercado subió mucho, suele ganar el objetivo; si compraste caro y vendes casi igual, gana el real.

La calculadora de esta página hace las dos cuentas con tus datos y te dice cuál da la base más baja.

Método objetivo: la tabla de coeficientes

Es el cálculo por defecto y solo necesita dos datos, los dos en tu recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): el valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión y los años completos de tenencia. Se multiplican y sobre el resultado se aplica el tipo del ayuntamiento.

Fuente: Art. 107.4 del TRLRHL — coeficientes máximos por período de generación · Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre — art. 24, coeficientes máximos del IIVTNU · Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre — art. 10, coeficientes máximos del IIVTNU desde el 1-12-2026. Revisado el 2 de octubre de 2026. Son MÁXIMOS legales. Cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza, sin poder superarlos. Si una ordenanza vigente supera el nuevo máximo, se aplica el máximo legal directamente hasta que la ordenanza se corrija. La columna «Desde el 1 de diciembre de 2026» es la del RDL 26/2026, art. 10, pendiente de que el Congreso lo convalide.

Son máximos legales, no lo que vas a pagar. Cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza y puede quedarse por debajo: Barcelona fija 0,05 para las tenencias inferiores a un año, frente al máximo legal. Lo que sí es automático es el sentido contrario: si una ordenanza vigente se quedara por encima del máximo, se aplica el máximo legal hasta que el ayuntamiento la corrija. Desde el 1 de diciembre de 2026 eso pesa en las tenencias de diecisiete años o más, donde el máximo baja.

Y la curva no es creciente. Mucha gente da por hecho que a más años, más se paga, y la tabla dice otra cosa: sube hasta los siete años, toca su punto más bajo entre los doce y los quince, y vuelve a subir con fuerza a partir de los diecisiete. Es el rastro de las dos crisis inmobiliarias, y explica que una venta con quince años de tenencia salga barata por este método y una con veinte, cara.

Método real: hay que pedirlo y probarlo

El método real toma la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, y se queda solo con la parte que corresponde al suelo, en la misma proporción que el suelo representa dentro del valor catastral total. Si el resultado es inferior a la base del objetivo, es el que se aplica. Lo que casi ningún resumen cuenta es cómo se activa:

1. Se aplica a instancia del sujeto pasivo. La ley no dice «se elige el menor»: dice que el interesado puede pedirlo. Algunos ayuntamientos calculan los dos métodos y aplican el más favorable: la aplicación web de Madrid lo hace, pero solo si escribes en ella el valor de adquisición y el de transmisión; si no los aportas, calcula únicamente por el objetivo. En autoliquidación, la cuenta la haces tú.
2. Hay que probarlo con las escrituras, aportando los títulos que documentan la adquisición y la transmisión. Sin esos documentos no hay método real, por evidente que sea la pérdida.

Y aquí está el error más caro del asunto, el que hunde cálculos que parecían impecables: al valor de adquisición no se le suma nada. Ni la notaría, ni el registro, ni el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), ni la plusvalía que en su día pagó quien te vendió. El artículo 104.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) lo dice con estas palabras: «sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones». Tampoco se actualiza el precio de compra por la inflación, ni se suman reformas o mejoras.

La consecuencia es grande. Quien compró por 200.000,00 € y pagó otros 20.000,00 € en impuestos y gastos tiende a hacer la cuenta desde 220.000,00 €, concluye que ha perdido dinero y declara que no hay sujeción. El ayuntamiento hace la cuenta desde 200.000,00 €, le sale un incremento y llega la liquidación con sus intereses.

Cuándo no se paga

El supuesto principal es la inexistencia de incremento de valor: si el valor de transmisión no supera al de adquisición, la operación no está sujeta. Ojo con la expresión «no sujeta», porque no significa que no haya que hacer nada.

Para que funcione tienes que declarar la transmisión igualmente y aportar los títulos de adquisición y de transmisión. Quien no declara nada porque ha vendido con pérdidas no está exento: está sin declarar, y el ayuntamiento actuará como si hubiera incremento. Es la misma comparación del método real, con la misma prohibición de sumar gastos y tributos.

Hay otros tres supuestos que no dependen de las cifras: los terrenos rústicos a efectos del IBI, porque el impuesto es de suelo urbano; las aportaciones de bienes y derechos a la sociedad conyugal y las adjudicaciones en pago; y las transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Y un caso distinto, que no es de no sujeción sino de devolución: si la transmisión se anula judicial o administrativamente, hay 5 años para pedir que se devuelva el impuesto.

Para quien ya pagó y sospecha que no debió hacerlo, hay una vía estrecha: cuando no existió incremento real de valor, el Tribunal Supremo admitió en 2024 que las liquidaciones firmes son nulas de pleno derecho y que cabe pedir su revisión de oficio, con devolución. No alcanza a las liquidaciones firmes en las que sí hubo incremento.

Plazos y cómo se presenta

Los plazos son cortos y corren desde la fecha de la transmisión, no desde que te acuerdas del impuesto. En compraventas y donaciones son 30 días hábiles —hábiles, no naturales: sábados, domingos y festivos no cuentan— y en herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta 12 meses si lo solicitas dentro de ese primer plazo. La prórroga no es automática: hay que pedirla.

Cómo se presenta depende de tu municipio, y la diferencia es de fondo. En régimen de declaración, comunicas la transmisión y el ayuntamiento calcula y te manda la liquidación. En autoliquidación, calculas e ingresas tú, y ahí es donde el método real se queda por el camino si no lo aplicas y lo justificas. Zaragoza, por ejemplo, exige autoliquidación obligatoria por medios electrónicos. En autoliquidación el ayuntamiento conserva una facultad de comprobación limitada: puede revisar que hayas aplicado bien las normas, pero no atribuir valores, bases o cuotas distintas de las que resulten de ellas. Y hay una obligación poco conocida: en las donaciones, quien dona también tiene que comunicar el hecho imponible, aunque el impuesto lo pague quien recibe.

Bonificaciones en herencia

La ley estatal permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes y adoptados, cónyuges, y ascendientes y adoptantes. Dos precisiones que casi todo el mundo repite mal:

• Es potestativa. No es un derecho general que puedas invocar en cualquier municipio: existe solo si la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento la regula, con el porcentaje y las condiciones que esa ordenanza fije. Hay municipios que no la tienen.
• La ley no exige que sea la vivienda habitual. El artículo que la permite no menciona ese requisito. Cuando te lo encuentras —y te lo vas a encontrar a menudo— es porque lo ha añadido la ordenanza, junto a plazos de permanencia, límites de valor catastral o listas de beneficiarios más estrechas.

La distancia entre ordenanzas es enorme, y dos casos verificados lo ilustran mejor que cualquier explicación:

• Madrid la escalona por el valor catastral del suelo, del 95 % en los tramos bajos al 40 % en los altos, y exige que fuera la vivienda habitual de la persona fallecida.
• Málaga combina dos criterios: por convivencia y valor catastral llega al 95 % y baja por tramos, y sin convivencia se queda en un 37,50 %. Reserva además un 95 % sin límite de valor para colectivos concretos: personas pensionistas, desempleadas, menores de 30 años, con gran invalidez o víctimas de violencia de género, con ingresos que no pasen de 1,70 veces el IPREM.

Quién paga la plusvalía de una herencia y en qué plazo se explica en las preguntas frecuentes.

Tipos de gravamen por ciudad

El tipo es el último eslabón: se aplica sobre la base que resulte, venga del método que venga. La ley solo pone un techo —30 %— y cada ayuntamiento fija el suyo por debajo, uno solo o uno distinto para cada periodo de generación.

Fuente: Ayuntamiento de Madrid — Ordenanza fiscal reguladora del IIVTNU, texto consolidado vigente para 2026 · Ordenanza fiscal 1.3 del Ayuntamiento de Barcelona, reguladora del IIVTNU · Ministerio de Hacienda — fichero de tipos de gravamen del IIVTNU de los municipios, situación a 30 de septiembre de 2025 · Ordenanza Fiscal n.º 9 del Ayuntamiento de Zaragoza, reguladora del IIVTNU (BOPZ n.º 29, de 6 de febrero de 2026) · Ordenanza n.º 5 del Ayuntamiento de Málaga, reguladora del IIVTNU (BOP de 26 de marzo de 2026) · Art. 108.1 del TRLRHL — tipo de gravamen máximo del 30 %. Revisado el 25 de agosto de 2026. No recoge las bonificaciones: las fija cada ordenanza.

Las grandes ciudades se mueven en la parte alta de la horquilla y Barcelona aplica directamente el máximo legal. Los tipos de València y de Sevilla llevan advertencia porque sus ordenanzas no se han podido abrir, y por eso esta página no publica las bonificaciones de esas dos ciudades: una bonificación mal contada en una herencia es dinero real.

Dos casos prácticos con los dos métodos

Los precios, los valores catastrales y las fechas son inventados, y las dos ventas son anteriores al 1 de diciembre de 2026; los coeficientes y los tipos salen de las tablas de arriba y la aritmética está a la vista. En los dos se calculan los dos métodos, que es justo lo que no puede hacer una respuesta genérica.

Caso 1: Ana vende un piso que se ha revalorizado

Ana compró en 2017 por 150.000,00 € y vende en 2026 por 230.000,00 €. Su recibo del IBI dice: valor catastral total 90.000,00 €, del que 54.000,00 € son suelo. Tenencia, nueve años completos.

• Método objetivo: 54.000,00 € × 0,15 = 8.100,00 € de base.
• Método real: ha ganado 80.000,00 €, y el suelo es el 60 % del valor catastral, así que (230.000,00 € − 150.000,00 €) × 54.000,00 € ÷ 90.000,00 € = 48.000,00 € de base.
• Gana el objetivo, y por mucho. Con el tipo de Madrid, 29 %, la cuota es 2.349,00 €. Por el real habría pagado 13.920,00 €: 11.571,00 € de más.

La lección es que pedir el método real no siempre conviene. Cuando el mercado ha subido de verdad, el cálculo objetivo se apoya en un valor catastral que va muy por detrás y sale barato.

Caso 2: Luis compró en el pico y vende casi igual

Luis compró en 2007 por 260.000,00 € y vende en 2026 por 275.000,00 €. Valor catastral total 120.000,00 €, del suelo 72.000,00 €. Tenencia, diecinueve años.

• Método objetivo: 72.000,00 € × 0,23 = 16.560,00 € de base.
• Método real: ha ganado 15.000,00 € en diecinueve años, y la parte del suelo es (275.000,00 € − 260.000,00 €) × 72.000,00 € ÷ 120.000,00 € = 9.000,00 €.
• Gana el real. Con el tipo de Zaragoza, 28 %: 4.636,80 € por el objetivo frente a 2.520,00 € por el real.

La diferencia son 2.116,80 €, y Luis solo se los ahorra si lo pide y aporta las dos escrituras. Zaragoza va en autoliquidación: nadie va a hacer esa cuenta por él.